2023年8月28日，上海 - CBRE世邦魏理仕近日發(fā)布《上海冷庫白皮書(shū)》顯示，隨著(zhù)近三年來(lái)上海冷庫需求躍升，截至2022年底，上海高標冷庫*存量達到104萬(wàn)平方米，是全國首個(gè)邁入百萬(wàn)級體量的城市，整體出租率為92%。其中，松江、臨港和奉賢的區域特征和客戶(hù)群體較為鮮明，是上海冷庫最為活躍的子市場(chǎng)。
注：高標冷庫總存量主要包含按照國際標準設計和建造的專(zhuān)業(yè)冷庫、以及高標干倉或優(yōu)質(zhì)廠(chǎng)房參照專(zhuān)業(yè)標準改造的冷庫。
上海冷庫需求的持續增長(cháng)得益于上海在國內領(lǐng)先的消費和相關(guān)產(chǎn)業(yè)基礎。報告顯示，上海高標冷庫的前三大需求行業(yè)分別為進(jìn)口食品、連鎖餐飲和商超零售，此外，快速消費品、生鮮食品加工及乳制品等行業(yè)的冷庫需求亦表現活躍。世邦魏理仕數據顯示，2023上半年上海冷庫租賃市場(chǎng)錄得超過(guò)15萬(wàn)平方米的成交。
2022年上海高標冷庫業(yè)主租金*為每天每平方米3.5元，是干倉租金的兩倍有余，而終端客戶(hù)租金*達到每天每平方米4.16元。上海終端客戶(hù)租金和業(yè)主租金之間價(jià)差在每天每平方米0.6-0.8元，在業(yè)主租金基礎上增加了20%。數據顯示，業(yè)主租金與終端客戶(hù)租金價(jià)差在2020年之后明顯擴大，體現了當租賃需求快速擴張時(shí)冷庫運營(yíng)服務(wù)商擁有更強的定價(jià)能力。
注：業(yè)主租金是由冷庫業(yè)主向租戶(hù)收取的租金。業(yè)主租金和終端客戶(hù)租金均采用報價(jià)租金，以租賃面積計費，包含電費、物業(yè)費及增值稅，不含免租期；實(shí)際租賃過(guò)程中終端客戶(hù)租金通常按照托盤(pán)、噸位計價(jià)，冷庫租金通過(guò)對應的系數進(jìn)行轉換，折算成按照租賃面積計價(jià)
隨著(zhù)上海冷庫需求的躍升，當A類(lèi)專(zhuān)業(yè)冷庫的市場(chǎng)存量不足以及時(shí)滿(mǎn)足來(lái)自生鮮、預制菜、醫藥等租戶(hù)快速增長(cháng)的需求時(shí)，部分運營(yíng)商通過(guò)干倉改造冷庫（B類(lèi)冷庫）來(lái)承接租戶(hù)需求。目前，在上海的冷庫結構中，A類(lèi)專(zhuān)業(yè)冷庫占比45%，B類(lèi)干倉改冷庫占比為55%。
上海高標冷庫重點(diǎn)子市場(chǎng)
松江：松江是上海配送型冷庫聚集的熱門(mén)子市場(chǎng)，新增供應持續穩定增長(cháng)。區域內冷庫主要服務(wù)于食品流通與大宗存儲，部分冷庫配備了食品加工的操作間和生產(chǎn)線(xiàn)，進(jìn)一步拓展了冷庫的服務(wù)內容。預計未來(lái)兩年松江的新交付項目將以A類(lèi)專(zhuān)業(yè)冷庫為主，這將有效改善松江高標冷庫的供應結構，并進(jìn)一步吸引優(yōu)質(zhì)客戶(hù)集聚。世邦魏理仕建議投資者結合冷鏈食品企業(yè)客戶(hù)的商品流向和周轉要求，基于立足松江、服務(wù)上海、輻射華東的定位，重點(diǎn)布局適用于冷鏈食品流通和加工企業(yè)的具備分撥和配送功能的周轉型冷庫。
臨港新片區：作為我國進(jìn)口食品存儲和中轉樞紐，臨港是上海高標冷庫最重要的子市場(chǎng)之一，區域內冷庫主要服務(wù)于進(jìn)口食品貿易。未來(lái)兩年，臨港將有較大規模的新增供應集中交付。與此同時(shí)，隨著(zhù)疫情影響的消除，食品進(jìn)口貿易回歸常態(tài)化增長(cháng)將促進(jìn)冷庫需求增長(cháng)。預計在經(jīng)歷短期去化壓力后，2025年后臨港區域冷庫供求關(guān)系將趨于平衡，租金上漲動(dòng)能將有所增強。世邦魏理仕建議，考慮到臨港的進(jìn)出口樞紐區位，投資者在投資時(shí)應充分考慮進(jìn)出口貿易企業(yè)的需求特性，優(yōu)先鎖定主力租戶(hù)并結合其商品特征設計溫區和專(zhuān)屬功能區。
奉賢（不含臨港）：奉賢是生鮮電商和商超企業(yè)布局物流配送中心的重要子市場(chǎng)，區域內冷庫以城市配送倉為主。奉賢高標冷庫的新增供應較為平緩，長(cháng)期以來(lái)鮮有大體量項目交付、或多個(gè)項目集中入市的情況，區域內高標冷庫資源整體較為稀缺。世邦魏理仕建議投資者緊密結合生鮮電商和商超企業(yè)的貨物品類(lèi)特征及周轉要求，重點(diǎn)布局滿(mǎn)足冷鏈食品分揀和快進(jìn)快出功能的城市配送型冷庫。冷庫的功能設計方面，除常規的存儲區之外，可進(jìn)一步增加貨物分揀和訂單組配等作業(yè)區空間。
以科技和ESG賦能冷庫投建運營(yíng)，幫助租戶(hù)降本增效
在世邦魏理仕今年開(kāi)展的中國物流租戶(hù)調查中，45.5%的受訪(fǎng)租戶(hù)希望倉儲物業(yè)增加屋頂光伏玻璃板，而43.3%的租戶(hù)希望增設新能源車(chē)充電樁，高居租戶(hù)對未來(lái)倉庫標準和設施需求的前兩位。
由于冷庫運營(yíng)成本中的電費占比通常在8-15%之間，遠高于一般干倉的2-5%（未配置大型自動(dòng)化設備情況下），將ESG因素納入設計和運營(yíng)環(huán)節對冷庫而言尤為重要。世邦魏理仕建議投資者聯(lián)合租戶(hù)共同探索分布式光伏系統、冷庫智能溫控系統、以及"削峰平谷"錯峰購電計劃等舉措有效降低冷庫用電能耗，幫助租戶(hù)攤薄單位運營(yíng)成本，從而提升其對冷庫租金的承受能力。
此外，由于工人無(wú)法長(cháng)時(shí)間在低溫環(huán)境下持續工作，冷庫租戶(hù)或運營(yíng)商越來(lái)越積極的采用自動(dòng)化設備、倉儲管理系統等新技術(shù)，以實(shí)現長(cháng)期的人力成本優(yōu)化和倉庫運營(yíng)效率提升。報告建議投資者通過(guò)自身投入或協(xié)助租戶(hù)進(jìn)行科技投入，幫助租戶(hù)降本增效，投資者也能夠獲得更加長(cháng)期穩定的租約。
總體而言，世邦魏理仕建議投資者重點(diǎn)關(guān)注松江、臨港和奉賢等冷庫需求產(chǎn)業(yè)集聚度高的子市場(chǎng)的綠地開(kāi)發(fā)和項目收購機會(huì )；針對閔行、嘉定及寶山等高標冷庫規模小且新增供地稀缺的區域，積極尋找存量項目升級和'干改冷'機會(huì )。投資者應根據所在區域產(chǎn)業(yè)特征及客戶(hù)綜合需求來(lái)設計冷庫的功能和產(chǎn)品，同時(shí)將智慧物流和綠色低碳納入冷庫投建運營(yíng)中。而對于冷庫網(wǎng)絡(luò )規模較大的業(yè)主，我們建議可以考慮增加在信息系統、自動(dòng)化設備以及冷庫運營(yíng)團隊方面的投資和建設，拓展多元化的收入，并增強租戶(hù)黏性。
世邦魏理仕中國區產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)負責人孫潔表示："世邦魏理仕近年來(lái)為客戶(hù)在冷鏈版塊提供了諸多服務(wù)，其中包括醫藥、食品等企業(yè)的選址服務(wù)、冷鏈投資項目的定位咨詢(xún)服務(wù)以及冷鏈基礎設施的投融資服務(wù)等，助力投資人和運營(yíng)企業(yè)的投資布局以及精細化的運營(yíng)管理。"
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